"Первинка": все ті ж ризики за все меншу дохідність
Юридично бездоганна угода, ім'я та досвід забудовника, завершальний етап будівництва - ніщо не гарантує, що, інвестувавши у новобудову, ви станете щасливим власником квартири. "Шановні інвестори! Нас чекають скрутні часи, бо у забудовника немаєгрошей. Будівництво не фінансується понад рік. Ми маємо зустрітись іобговорити подальші дії, аби врятувати свої гроші". Це одне із сотень-тисячповідомлень на інтернет-форумах. "Топіки" на кшталт: як іде будівництво наоб'єкті Х у Києві користуються неабиякою популярністю і забезпечують сайтамсерйозну частку контингенту. Відвідуваність гілки форуму зростає, що ближчедо очікуваного терміну здачі новобудови в експлуатацію, а через піврокупісля закінчення всіх термінів - хвилювання інвесторів виплескується уреальний простір. І місяця не минає без скандалу на первинному ринку столичної нерухомості:виявляється - навмисне чи, що частіше, ненавмисне, але забудовник "кидає"інвесторів, не виконуючи взятих на себе зобов'язань. Будинки не будують, недобудовують, не здають в експлуатацію. Їхні інвестори малюють плакати,пікетують будмайданчики, офіси забудовників, ходять під райадміністрації,мерію, Кабмін. Яке продовження таких історій? Повернення інвестованих 2-4 роки тому коштівмало кого цікавить: до 2007 р. квадратні метри на столичному ринкудорожчали в середньому на 50-60% щорічно. Та й історія київськогопервинного ринку житлової нерухомості знає не так багато випадків, коли хочякісь гривні вдавалось повернути. Залишається одне: чекати, вірячи у те, щовсе, що виросло із землі, як казав один зі столичних чиновників, коли-небудь побудують. Від афери "Еліта-центру" постраждали півтори тисячічоловік, а від, здебільшого, зовсім не афер, а просто неспроможностібудівельних компаній самостійно справитись із багатьма ризиками київськогоринку, сьогодні страждають кількадесят тисяч інвесторів - якщо рахуватитих, хто, згідно з обіцянками забудовника, мав отримати квартиру два ібільше років тому. Невдахам насправді мало хто співпереживає. Мовляв, чогож ви хотіли: тут або пощастило (примножили у 2-3 рази свій капітал,продавши готову квартиру, якщо вдалий об'єкт), або не пощастило. "За моїми спостереженнями, кількість ризикових об'єктів на київському ринкупоки що не зменшується, - розповідає Віктор Несін, директор АН"Квартсервіс", - під час скандалу довкола "Еліта-центру" я думав, дай,Боже, аби це була остання неприємність, але сьогодні бачу, що це далеко ненайгірше з того, що відбулось". Віктор Несін, як і багато хто з його колегпо ринку, півтора роки як пропонує юридичні послуги з оцінки ризикуінвестування у ту чи ту новобудову. Каже, рекомендацію на придбання дав учотирьох випадках із десяти. Така послуга з перевірки об'єкта "первинки" для клієнта лише починаєформуватись. Наприклад, тільки півроку, як комплексну оцінку ризиківінвестування в об'єкт житлового будівництва у партнерстві з агенствомнерухомості почала пропонувати "Фінансова компанія "Глобал капітал". Уцьому разі жодних рекомендацій клієнту не дають, натомість показують усіслабкі моменти інвестування в об'єкт на кокретну дату. Результат: дев'ятьіз десяти клієнтів, ознайомившись із результатами аналізу, відмовились відпопередньо обраних об'єктів. Небездоганні угоди Незважаючи на те, що законом сьогодні передбачено три механізми придбанняквартири на етапі будівництва (фонди фінансування будівництва, облігації,фонди операцій із нерухомістю), на київському ринку досі пропонують укластипопередні договори, договори купівлі-продажу з договорами завдатку,договори спільного інвестування. До речі, якщо перші та другі можназустріти, поцікавившись умовами придбання "клубних" будинків, то останнівикористовує, наприклад, одна з найвідоміших у столиці будівельнихкомпаній. Утім, навіть якщо схема купівлі в межах закону, розслаблятися рано. Влегальній облігаційній схемі, приміром, легко втратити кошти, бо: термінобернення облігацій може закінчитися до введення будинку в експлуатацію,повернути у крайньому разі вдасться лише суму номінальної вартостіоблігацій (може бути у півтора-два рази менша від вартості квартири), частовідсутні механізми обміну облігацій на квадратні метри. І це далеко не всіризики. ФФС може бути неправильно створений або не мати всіх документів, аафілійований банк-партнер - пропонувати іпотеку за завищеними відсотковимиставками. З ФОНами поки що взагалі мало кому що зрозуміло (чи багато знайдетьсяздатних оцінити, наскільки вплине дохід на емісійні папери на ризикотримання квартири у новобудові?), певно, тому їх на весь український ринокдо десятка. Загалом, часто у пропонованій до підписання угоді немає данихпро замовника будівництва, забудовника, продавця, не вказано чітко строкибудівництва та кількість поверхів майбутнього об'єкта, передбачено значніштрафні санкції для покупця, якщо той надумає переобрати квартиру в межахоб'єкта, а оформлення документів права власності на квартиру лягає на плечіпокупця. Неписані ризики Основні ризики для інвестора у новобудову лежать поза юридичною площиною,стверджують опитані нами експерти. "Договір може бути гарно складений, алеце не значить, що з об'єктом усе гаразд. Документи можуть бути ідеальними,а от людський чинник ніхто не відміняв", - каже директор Фінансовоїкомпанії "Глобал Капітал" Лариса Гавриш. Кінцевий результат: знецінення абовтрата коштів, неотримання квартири у визначений угодою термін. Акредитація забудовника у банках - теж не є стовідсотковою гарантією дляінвестора. Приклад (якщо не згадувати про "Еліта-центр") - серйознезатягування строків будівництва, потім строків здачі, строків оформленнядокументів на квартири у "Срібному бризі". Історія з будівництвом висотки на вул. Сім'ї Сосніних, 4-а - яскравийвзірець того, що ні репутація забудовника (Київвисотбуд), ані партнерство збанком (АКБ "Київ") не гарантують вчасної реалізації проекту. Найвищі ризики на ринку - на етапах оформлення землі та дозвільноїдокументації. За словами президента Міськжитлобуду Дениса Костржевського,якщо все робити згідно із законом, на це потрібно 1,5-2 роки. Натомістьбагато компаній починають залучати інвесторів у проект, маючи на руках лишепопередні рішення Київради. Для невеликих компаній високим є ризик ухвалення рішення держслужбовцем,вважає Лариса Гавриш. Показова історія будівництва компанією "Об'єднання "Укрбудівництво" на вул.Теремківській, 3. У 2004 р. компанія дістала від минулої влади дозвіл набудівництво та почала продавати віртуальні квартири, у 2006 р. її позбавилиліцензії, згодом ліцензію відновили, а нещодавно, на грудневій сесії,Київрада відмінила попереднє рішення про виділення земельної ділянки підбудівництво. "Якщо всі документи готові, то ризик свавільного зупинення чиновникомбудівництва мінімальний, тому що можна його оскаржити в суді, можназвернутися до вищих інстанцій і таким чином це рішення спростувати", - кажеДенис Костржевський. Таке, звісно, буває нечасто, натомість забудовникибіжать поперед потяга, не маючи на руках усіх документів чи порушуючи грубоправила безпеки. Якщо такі факти викриваються, все зупиняється, ізабудовник потрапляє у відправну точку. Можна говорити і про політичніризики, які несе забудовник, а заразом, й інвестор новобудови. Тут тежзакономірність - що менша компанія, то більші ризики, кажуть експерти,натякаючи: вже найближчим часом на цьому підґрунті деякі столичнізабудовники втратять ліцензії. Бомба уповільненої дії може ховатись в економічній частині проекту.Останній може просто бути економічно недоцільним. Наприклад, два роки томуна етапі проектної документації залучили більшість інвесторів на умовах$600/ кв. м, але досі не приступили до будівництва, а зараз навітьсобівартість квадрату вища. Один із останніх прикладів - будівництво навул. Лаврухіна, 4 і Лаврухіна, 8, яке веде компанія "Галичинабуд". Згідно здоговорами, інвестори мали отримати квартири ще у 2006 р., утім, будинокдосі не завершено, а замовник будівництва зізнається, що коштів на йогопродовження поки немає. Схеми реалізації проектів у таких ситуаціях поки щоніхто не запропонував. І ще, експерти з оцінки ризиків песимістично ставляться до проектівзведення житлової нерухомості, так чи так пов'язаних із держструктурами. Іє з чого. Найгучніша історія - будівництво шести 34-поверхових висоток наТроєщині. Проект "Дніпровські вежі" почав реалізовуватись ще у 1999 р.,термін здачі об'єкта - четвертий квартал 2002 р. - минув ще п'ять роківтому. Замовником тоді виступило Головне управління внутрішніх військ МВС,генпідрядником - ТОВ "Укразіябуд". На початок 2006 р. забудовника тапідрядника замінили. Останні обіцяли здати першу чергу у грудні 2007 р.Але, як не тяжко пересвідчитись, до виконання анонсованої мети ще далеко.Колоритний пейзаж за огорожею, якою обнесено будмайданчик, надто нагадуєплани Чорнобильської зони. Ще один із останніх скандальних прикладів із держструктурами - будівництвовисотки на вул. Васильківській, 31/17 державним підприємством "Житлоінбуд".Гроші інвесторів почали залучати три роки тому, досі до завершення об'єктадалеко, а компанія має серйозні фінансові труднощі та проблеми ізотриманням банківського кредиту. А згадайте "грандіозний", як у 2004 р. писали ЗМІ, проект забудовимікрорайону N 26 Троєщини, замовником якого виступила Деснянська районнаадміністрація Києва. До кінця 2006 р. тут мало з'явитись 14 (!) висоток,цілий "елітний" житловий масив із гордою назвою "Троєщинські Липки".Інвестиції у проект залучали, зокрема, "Деснабуд", "Планета Земля", "ГараздУкраїна", забудовником кількох новобудов значиться "Смартекс Сістемс".Проект почав реалізовуватись досить стрімко, а згодом виникли фінансовіпроблеми. Сьогодні перспектива добудови "Троєщинських Липок" видаєтьсяутопічною. Особливо якщо відвідати цей "елітний" масив: пусті рами вікон,покритий іржею метал, крихка на вигляд цегла стін... А ось ризик затягування строків здачі об'єкта - звичний для інвесторів,його майже нікому на київському ринку не вдалось уникнути. "За чотири рокия бачила лише один проект, коли була вказана точна дата передачі документівінвесторам і точно цієї дати їх передали", - розповідає Лариса Гавриш. Насправді, і це вже стало місцевою особливістю, київські забудовникисхильні оптимістично оцінювати строки здачі об'єкта, а коли інвесторам стаєвидно неозброєним оком, що будівництво затягується, посипати голову попеломі пояснювати, які з кількох сотень факторів, від яких залежить вчасна здачаоб'єкта, підкачали. І нарешті, на такому мінному полі - питання якості зданих об'єктів (ризиктого, що, до прикладу, замість цегляного будинку постане комбіновано-цегляний, теж усе ще вважається прийнятним). Показовим є те, що жодна з 420-ти страхових компаній України (на тлінадзвичайної конкуренції на вітчизняному страховому ринку) не піде настрахування ризиків інвестора у новобудову. Як кажуть фахівці цієї сфери, зточки зору страхування, чимало небажаних подій на первинному ринку - річпрогнозована, а не ймовірна. Зокрема, ризик, що об'єкт вчасно не здадуть вексплуатацію, майже стовідсотковий. Якщо зміна влади очікується, тополітичні ризики теж надто прогнозовані. А от фінансово-кредитні ризикизабудовника прорахувати взагалі неможливо. "Жодна зі страхових компаній неможе прорахувати, чи вистачить у забудовника коштів на весь процесбудівництва", - стверджує Сергій Осипчук, начальник управління складнихвидів страхування СК "Аска". До речі, в минулому афілійовані ззабудовниками страхові компанії продавали щось схоже до страховокінвесторам. Справді, чому б не заробити додатково 1,5-2% вартості квартири,особливо, коли в угоді прописані ризики на кшталт пожежі, землетрусу чиповені, а те, що житло рано чи пізно побудують, то "компанія відповідає". У 2007 р. ріст цін на первинному ринку житла Києва (до 15%) не перевищивтемпів інфляції, прогноз на нинішній рік (10-12%) теж маловтішний дляохочих скористуватись таким фінансовим інструментом. Між тим, різниця увартості квадрата на етапах котлована та даху майже стерлась. Тепер длятого, щоб укладати досить значні кошти на 2-3 роки у "первинку", коли єцікавіші й менш ризиковані способи примноження капіталу, потрібен серйознийаргумент. Економічна правда 2008.02.04 20:17
